העולם מתמודד בעשורים האחרונים עם שורה של אתגרים סביבתיים משמעותיים: שינויי אקלים, משבר אנרגיה, הידלדלות משאבים טבעיים וזיהום אורבני הולך ומחריף. כל אלה מציבים את נושא הקיימות בלב סדר היום העולמי, ובעקבות כך גם בישראל. אך לצד המאמצים להקים בניינים חדשים בתקן ירוק, מתגבשת בשנים האחרונות תובנה חשובה לא פחות: קיימות לא מתחילה ונגמרת בשלב התכנון והבנייה, אלא תלויה גם, ובעיקר, באופן שבו המבנה מתוחזק לאורך חייו. כאן נכנסת לתמונה תחזוקת מבנים ירוקה: מהפכה שקטה שמחוללת שינוי של ממש באיכות החיים העירונית, הכלכלית והבריאותית.
אחריות סביבתית ואיכות חיים
כאשר מדברים על תחזוקה ירוקה, הדימוי הראשוני עשוי להיות טכני: שימוש בנורות חסכוניות, מחזור מים אפורים וכו'. אבל למעשה מדובר בגישה הוליסטית שרואה את המבנה כישות חיה שמקיימת יחסי גומלין מתמידים עם הסביבה ועם האנשים שחיים או עובדים בפנים. לכן, תחזוקה ירוקה מהווה למעשה השקעה של ממש באיכות החיים.
במובן הבריאותי, התחזוקה הירוקה כוללת הפחתה של חומרים כימיים מזיקים, שיפור אוורור טבעי, שימוש בחומרים שאינם פולטים תרכובות אורגניות נדיפות, וצמצום מקורות עובש ולחות – כל אלה תורמים לבריאות הדיירים ולעתים אף מצמצמים תחלואה נשימתית ואלרגית. גם האקוסטיקה, איכות התאורה והשקט הפנימי זוכים לשדרוג כאשר מתחזקים מבנה מתוך מחשבה ירוקה. בסופו של דבר, מבנה מטופח היטב, שגם נראה טוב כלפי חוץ וגם מקרין תחושה טובה כלפי פנים, הופך את השהייה בו לנעימה, מרגיעה ומכבדת יותר.
מהפכת הקיימות מתחילה בתחזוקה השוטפת
בשיח הציבורי מרבים לדבר על בנייה ירוקה, אבל חשוב לזכור שרוב המבנים בישראל כבר קיימים. כלומר, עיקר ההשפעה הסביבתית של ענף הנדל"ן כיום אינה נובעת מבניית מבנים חדשים, אלא דווקא מהאופן שבו מבנים קיימים מתוחזקים ומתופעלים. תחזוקה ירוקה היא לפיכך הכלי המרכזי שיכול להוביל להפחתה אמיתית של צריכת משאבים: מים, חשמל, חומרי ניקיון, ואפילו שעות עבודה מיותרות.
תחזוקה מונעת, לדוגמה, מאריכה את חיי המערכות המבניות כגון גגות, מעליות ותשתיות חשמל, ומפחיתה את הצורך בתיקונים דחופים שמייצרים בזבוז אנרגיה וחומר. שימוש נכון בטכנולוגיות ניטור יכול לחשוף נזילות מים או צריכת חשמל חריגה עוד לפני שנוצרת בעיה ממשית, וכך לחסוך עלויות ניכרות. כך שהתחזוקה הירוקה גם פעולה של טובת הכלל וגם צעד כלכלי חכם ששומר על ערך הנכס ומקטין הוצאות חודשיות.
העתיד כבר כאן, עם כלים חכמים וטכנולוגיות ירוקות
המעבר לתחזוקה ירוקה אפשרי כיום יותר מאי פעם, בזכות כלים טכנולוגיים מתקדמים שמשולבים באקוסיסטם של ניהול הבניין. מערכות ניהול אנרגיה חכמות מסוגלות למדוד ולנתח בזמן אמת את הצריכה החשמלית של כל מערכת במבנה, מהמעלית ועד לתאורת הלובי, ולהציע תובנות תפעוליות לשיפור ביצועים וחיסכון. מערכות דומות קיימות גם לניהול מים, בקרת אוויר, ואפילו לפינוי אשפה מבוקר ויעיל.
מבחינה חומרית, המעבר לחומרי ניקיון מתכלים וידידותיים לסביבה תורם גם לאקולוגיה וגם להפחתת חשיפה של עובדים ודיירים לרעלים. מערכות מיזוג חדשניות מציעות יעילות אנרגטית גבוהה, הפחתת רעש ויכולת בקרה מרחוק. גם בגגות ובחזיתות קיימים פתרונות כגון יריעות איטום מתקדמות, גגות ירוקים שמונעים התחממות יתר, וחיפויים עמידים שנשמרים לאורך שנים בלי צורך בביצוע חיזוק מעטפת בניין או תיקון סדקים בקיר חיצוני בתדירות גבוהה. ובמילים אחרות, השילוב בין טכנולוגיה חכמה לתכנון ירוק מייצר סביבת חיים בריאה, חסכונית ונעימה יותר – הן עבור המשתמשים במבנה והן עבור ולסביבה שסביבו.
אתגרים רגולטוריים והצורך בתקינה מקיימת בישראל
למרות היתרונות הרבים של תחזוקה ירוקה, המצב בישראל רחוק מלהיות אידיאלי. כיום אין תקינה מחייבת או אחידה שמגדירה מה נחשב לתחזוקה בני-קיימא. תקן 5281 לבנייה ירוקה מתייחס לשלבי התכנון והבנייה, אך לא מתייחס לשלב התחזוקה, שהוא השלב הארוך והמשפיע ביותר לאורך חיי המבנה. המשמעות היא שחברות ניהול או ועדי בתים אינם מחויבים לאימוץ עקרונות ירוקים – גם אם הם תורמים לרווחת הדיירים ולצמצום נזק סביבתי.
בנוסף לכך, קיים מחסור באנשי מקצוע שהוכשרו בתחום של ניהול תחזוקה ירוקה – הן מבחינת ידע טכני והן בהיבט של קבלת החלטות תפעוליות. טוב היו עושות המדינה והרשויות המקומיות אילו יפעלו כדי לקדם הכשרות ייעודיות וישקלו מתן תמריצים כלכליים למבנים המתחזקים עצמם לפי עקרונות ירוקים. גם הרגולציה הפיננסית, כמו ביטוח, שמאות וניהול סיכונים, יכולה לשלב פרמטרים של תחזוקה בני-קיימא ככלי לשיפור דירוג הנכס.
בסופו של דבר, המעבר מהמלצה למדיניות הוא התנאי להרחבת המהפכה הירוקה ולשילוב מלא שלה בשגרת החיים האורבנית.
מהפכה ירוקה – סיכום
המהפכה הירוקה בתחזוקת מבנים איננה עוד רעיון אוטופי, אלא תהליך שמתרחש ממש כאן ועכשיו. יותר מבנים מאמצים עקרונות תחזוקה חכמים, יותר דיירים דורשים איכות חיים סביבתית, ויותר חברות ניהול מבינות שמעבר לחובה המוסרית, מדובר גם ביתרון כלכלי של ממש. ההבנה שתחזוקה ירוקה היא חלק בלתי נפרד מהחזון העירוני, הבריאותי והחברתי של העתיד, משנה את אופן החשיבה על מבנים בכלל: לא רק כמה הם נראים טוב מבחינה חיצונית, אלא איך הם פועלים, איך הם שומרים על עצמם, ועל כל מי שחי בתוכם.
